Kiracının tahliyesi, günümüzde sıkça karşılaşılan ve özenle ele alınması gereken bir konudur. Kiracılar, anayasa tarafından güvence altına alınan barınma hakkını kullanma amacındayken, ev sahipleri de değişen özel şartlara dayanarak kiracının tahliyesini talep edebilmektedir. Mevzuat düzenlemeleri, kiracılara önemli bir koruma sağlarken aynı zamanda ev sahiplerine çeşitli tahliye yolları sunar.
Önemle vurgulamak gerekmektedir ki, Türk Hukuk Sistemi'nde kiracıyı tahliye davası için yasada belirlenmiş sebeplerin varlığı zorunludur. Yasada belirtilen kiracının tahliyesi şartları yerine getirilmediği sürece, kiracıyı tahliye davasıyla evinden çıkarmak mümkün değildir. Bu yazıda, kiracının tahliyesi için gerekli olan şartlar, kira tahliye davasının gereklilikleri ve kiracının tahliyesi şartları gibi sorulara kısa cevaplar sunulmuştur.
KİRACININ TAHLİYESİ İÇİN KANUNDA BELİRTİLEN SEBEPLER
Türk Medeni Kanunu’nu ilgili maddelerinde kiracının tahliyesinin talep edilebileceği sebepler açıkça belirtilmiştir. Kanunda aranan bu şartların haricinde kiracının tahliyesini talep etmek mümkün değildir. Aşağıda kiracının tahliye sebeplerinden en çok karşılaşılanlar kısaca belirtilmiştir. Ancak, kiracının tahliyesi, hukuki bilgi ve tecrübe gerektiren önemli bir süreçtir. Bu süreç, çok sayıda prosedür ve detay içermektedir. Ayrıca, Türk Borçlar Kanunu'nda belirtilen düzenlemelere tam olarak uyulmaması durumunda, taraflar hak kaybına uğrayabilirler. Bu sebeple, kiracının tahliyesi için bir kira hukuku avukatı desteği almak tavsiye edilir.
· KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ HALİNDE KİRACININ TAHLİYESİ
Kiracının tahliye şartlarından pratikte en sık karşılaşılanı, kiracının kira bedelini ödememesi durumunda başvurulan kira tahliye davasıdır. Bu durum, genellikle "temerrüt yoluyla tahliye" olarak bilinir ve kiracıyı tahliye etmenin en hızlı yöntemidir. Ancak, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıyı tahliye davasıyla evden çıkarmak, karmaşık bir hukuki süreci içerir. Kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı izlenen temel adımları özetlemek gerekirse, ev sahibi icra takibi başlatarak kiracıya 30 gün süre tanır. Bu süre içinde kiracı kira borcunu ödemezse, ev sahibi tarafından kiracıyı tahliye davası açılabilir.
· KİRA BEDELİNİN DÜZENLİ ÖDENMEMESİ SEBEBİYLE İKİ HAKLI İHTAR İLE TAHLİYE
Konut ve çatılı işyerlerinde kiracının tahliye sebeplerinden biri, kira bedelinin düzenli ödenmemesi durumunda kiraya veren tarafından yapılan iki haklı ihtardır. Kiracıdan genellikle kira bedelini belirlenen sürede ve tam olarak ödemesi beklenir. Ancak, kira bedelinin zamanında ödenmediği veya eksik ödendiği durumlar ortaya çıkabilir. Kiracı, eğer kira bedelini geciktirmiş veya hiç ödememişse, mülk sahibi bu durumu düzeltmek amacıyla yazılı bir ihtar gönderme hakkına sahiptir. Ev sahibi 2 haklı ihtarname gönderdikten sonra kiracıya karşı tahliye davası açma hakkını kazanır.
· TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAYALI TAHLİYE
Kiracının belirli bir tarihte kiralanan taşınmazı boşaltma taahhüdünde bulunduğu belgeye "yazılı tahliye taahhüdü" denir. Bu taahhüdün geçerli kabul edilebilmesi için, belgenin kiralanan taşınmazın teslim edildiği tarihten sonra düzenlenmiş olması gereklidir. Ancak, taahhüdün geçerliliği durumunda, kiracı belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmak yükümlülüğündedir. Eğer taahhüde rağmen taşınmaz boşaltılmazsa, kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sonlandırma hakkına sahiptir.
· KİRALAYANIN KENDİSİNİN VEYA YAKINLARININ İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE
Konut ve çatılı işyerlerinde kiracının tahliye şartlarından biri, kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacıdır. Hukuka göre, kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut gereksinimi sebebiyle kiraya verdiği konutu kullanma zorunluluğu varsa, bu durumu temel alarak kiracıyı tahliye davasıyla evden çıkartabilir. Ancak, bu ihtiyaç iddiasının samimi ve gerçek olduğunu kanıtlamak amacıyla mahkemede ispatlanması gerekmektedir.
· YENİ MALİKİN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE
Kiracılı bir ev, başkasına satıldıktan sonra yeni malik, eski malikin yerine geçerek kira sözleşmesini aynı şartlarda devam ettirebilir. Ancak, yeni malik, taşınmaza ihtiyaçları olduğu gerekçesiyle sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Bu durumda, taşınmazın el değiştirdiği tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmeli ve altı ay sonra tahliye davası açmalıdır.
· 10 YILLIK KİRACININ TAHLİYESİ
Kiraya veren, belirsiz süreli kira sözleşmesini on yılın sonunda hiçbir neden belirtmeksizin kiracının tahliyesini isteme hakkına sahiptir. Ancak, bu hak kullanılmadan önce kanunda belirtilen sürelere uyulması gerekmektedir. Yani, kiraya verenin on yıllık kiracının tahliyesi hakkını kullanabilmesi için yasal süreçlere ve şartlara uygun davranması gereklidir.
KİRACIYI TAHLİYE DAVASI NEREDE AÇILIR VE NE KADAR SÜRER?
Kira tahliye davası, görevli mahkeme olarak sulh hukuk mahkemesinde açılır. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir. Örneğin taşınmaz İstanbul’da bulunuyorsa yetkili mahkeme İstanbul Sulh Hukuk Mahkemeleri olacaktır.
Kira tahliye davasının süresi konusunda genel bir tahmin yapmak zordur. Türkiye'de olağan bir kira tahliye davası genellikle 1-1,5 yıl sürebilir. Ancak, son yıllarda yapılan düzenlemeler ve özellikle kira artış oranlarının %25 ile sınırlandırılması nedeniyle uyuşmazlık sayısı artmıştır. Mahkemelerin iş yükü sebebiyle davalara gerekli zamanı verememesi, yargı sürecini uzatmaktadır. Bu nedenle, tahliye davasının süresi, davanın görüldüğü mahkemeye ve mahkemenin iş yüküne bağlı olarak değişebilir. Bu konuda detaylı bilgi almak için bir hukuk bürosu ile iletişime geçmek yararlı olacaktır.
