Esasında rayiç değer gerçekleşen serbest şartlarda alıp satın alına değeridir. Fakat kamulaştırma işlemlerinde bina ile arsası ayrı ayrı hesaplanır. Ben de aynı yöntemi kullanarak hesaplama yaptım. Bölgede arazi değerleri için SBŞB si geçmiş satışı KDV dahil 1700 dolar dan en az 3.600.00 TL /m2 bedel satış bedelleri gerçekleştiğini bilmekteyiz. Bu rakamlara göre ortalama 4.500 .00 TL / m2 gibi bir rayiç bedel ortaya çıkacaktır.
Biz plancıların plan kullanım kararları verirken arazi değerlerini mutlaka dikkate alırız. Sebebi de tüm seçenekler düşünülerek kamu menfaatin oluşmasını sağlamaktır. Yani değerli olan bir alanı kamulaştırma gerektirecek plan kararı vermeyiz.
Şimdi burada arazi değerleri yükse seyreder. Kentsel arazilerde arazi değerinin belirleyen en önemli unsur, ulaşım imkanları ve çeşitliğidir.
Şu anda bu alan, TC devletinin başkenti Ankara'yı Doğu Karadeniz'e bağlayan yolun odak noktasındadır. Hem kente ve hem de çevreye hizmet verebilecek yüksek erişimli kara taşıt yolu imkanına sahiptir.( Bu özellik çok nadir hallerde gerçekleşir ) .
Ayrıca liman yakınlığı ile deniz yolu, Sıvası Tren yolu yakınlığı ve irtibatı ile taşımacılıkta tren yolu.
Bilhassa gelecekte Ankara- Samsun yüksek hızlı tren Samsun istasyonunun kuzeyinde bulunması çok önemli bölgesel ticaret, avm için ideal nitelik taşımaktadır. Kent için toplu taşımacılıkta ise gerek lastik tekerlekli ve gerekse de hafif raylı sistemde uğrak yeri olması öne çıkan en iyi özelliklerdir.
Diğer taraftan istenirse katlı konaklama ve ofis binaları ile ve bilhassa burada mutlaka yapılması gereken ev-ofis ( home Office) yüksek katlı binaları için deniz manzarası imkanına sahiptir
İşte bütün bunlar arazinin genel coğrafi konumundan çıkmaktadır. Belediye bu durumu görmüş olacak ki kanaatimce plan değiştirme yetkisin kullanarak değer düşürmek için bıktırmak yöntemini uygulamıştır.
Plancı bilirkişiler de benim zaten 1980 den beri bildiğim gerçeği görmüşlerdir. Hiçbir bilirkişi ile görüşmediğimi, tanımadığımı burada ifade edeyim.
Bazı araziler vardır. Bir süre çok kötü yapı dokusuna sahiptirler. Bu mesleği bilmeyenler arazinin bu görünüşüne göre değersiz fikrine kapılır. Ama biz meslek mensupları asla böyle bakmayız.
Bunları neden mi yazdım. Burada yazdıklarım ve daha fazlası ile birlikte bedel davalarında ortaya konularak, bu alanın kamulaştırmasında toplam maliyetinde kamusal yarar olmayacaktır.
Bir hususu da yazmadan geçmeyim. İmar planı kararı olmadan da kamulaştırma teşebbüsü yapıldı. İmar planı mahkemelerce uygun bulunmaması üzerine, bu defa belediyelere tanınmış olan çok esasında faydalı olan bir yasal yetki kullanıldı.
Toplu işyeri yapmak üzere kamulaştırma yetkisi. Bu işte terslik ise şurada:
İmar planı değişikliği iptal olunca diğer yetkilerin kullanılmasına teşebbüs edildiği anlaşılıyor.
Türkçemiz de bir kelime vardır hülle yapmak. Başka türlü de söylenir '' arkadan dolanmak '' Galiba böyle çok hoş olmayan yöntemler tercih edilmişti.
Toplu işyeri sitesinin toplu işyeri yapmak yasal amaçlı istimlak edilmesi ile bir nevi park yapılması. Bir köşe kapmaca oyununa benzemişti. Elbette idarelere yakışmayan ve kamu menfaati olmayan bir durum idi.
Ne ise galiba aklıselim öne çıkacak. Ceberut devlet anlayışı terk edilecek. Yerel seçim zamanı da akılları başlara tekrar getirecek. Ekonominin bozulması da bu işte hayırlara vesile olacak gibime geliyor.
Ben de yardımcı olmak istiyorum. Hem sayın mevcut BŞB başkanına ve hem de gelecek başkana. Değişir mi değişmez mi bilmem. Kim gelir, kim gider onu da bilmem. Beni çok fazla ilgilendirmiyor.
Sadece ortak akılla yönetim yöntemini tercih ederim.
Ben yaptım oldu mantığı terk edilmelidir. Seçimde kazandım o halde istediğimi yaparım sakat anlayışı asla tekrar var olmamalıdır.
Gelecek yazımda yazılı olarak projemi ve çözümü yazacağım.
