Önce bilgileri özetleyim. Gülsan sitesi arazisi 1960 imar planı 8F paftasında kullanım kararı ''küçük sanayi'' sitesidir. Samsun için düzenlenen 19 Aralık 1980 onama tarihi Metropoliten Samsun İmar planı ve uygulama imar planlarında ise yapılmış olan siteyi olduğu gibi koruyan mevcudun muhafazası manasında ''dondurulmuş küçük sanayi alanı '' plan kararı uygun bulunmuştur. Bu planların rapor ve notlarında ise gelecekte ( 2005 yılı ) sonrasında ''ticaret alanı'' haline dönüştürülmesi öngörüsü söz konusudur. Bu öngörünün gereği 2005 yılında yapılarak Samsun Büyükşehir Belediyesince ''ticaret alanına'' yönelik nazım imar planı onama kararı alınmıştır.
Ayrıca üç yıldır devam eden imar planı değişikliği davalarında bilirkişi raporlarına istinaden bu alana Samsun; bölge ve Canik için ticaret alanı olarak ihtiyaç olduğu vurgusu yapılmıştır. Belediyenin Çevre düzeni imar planı değişikliği önerisi onama kararı iptal edilerek, aslında bir önce ki plan olan 2005 yılı ''ticaret alanı'' plan kararına dönülmüş olduğu kabul edilebilir.
Mahkemelerin iptal ettiği esas niyetin etrafını dolaşarak başka plan kararları almak, ilgili yasal yetkiye dayanarak hülle yolu ile kamulaştırmaya devam etmek hakkında d alınan başka mahkeme kararları ile yöntemin yanlış olduğu görülmesi gerekir
Camii yapacağım diye imar planı değişikliği yapmanın sosyal olumsuzluk sonuçları olacağı bilinmeliydi. Allan'ın evi ile Allah'ın kulu cemaatin karşı karşıya getirilmesi çok ama çok yanlış olmuştu. Site için yeterli camii zaten vardır. Ama tüm samsun için simge bir camii yapmak ihtiyaçtan doğan kamu menfaati gereği değildir.
Yeri gelmişken söyleyim. Samsun için ulaşım sorunu olmayan görselliği etkin olabilecek hakim konuma sahip coğrafi konumda, tam işlevli camiye ihtiyaç vardır. Yapılırsa Türkiye'de 70 yakın cami projesi yapan mimar olarak bir hayır işi daha yapmak isterim
Bilirkişi meslektaşlarımın raporlarını okudum. GÜLSAN SİTESİNİN AĞIRLIKLI OLARAK TİCARETE DÖNÜŞTÜĞÜ KABUL EDİLEREK, GELECEK SAMSUN İÇİN TİCARET ALANI PLANLAMASI YAPILMASI MAHİYETİNDEDİR.
Bu büyük proje, Samsun Büyükşehir Belediyesinin teşvik, yönlendirmesi ve organizasyonu olmadan gerçekleşmez.
Sitede 1200 adet işyeri olduğu anlaşılıyor. Büyük projeye başlayabilmek için detaylı araştırma yapılması gerekir.
Fabrikadan, büfeye kadar aile geçindiren tüm işyerlerinin analitik etüdü yapılmalıdır. Sosyal, ekonomik sorunlar, gerçekler ile iş yerleri tablosu tam olarak görülmedir.
Ben bir parça bahsedeyim.
- a-Kirada olan işyerleri
b- Tapu malikleri tarafından kullanılan işyerleri
- a-Ticaret yapılan işyerleri
b-Ticaret dışı kullanım türü olan işyerleri
- a-Gayri sıhhi müessese kullanım türü olan işyerleri
b- Temiz ( GSM dışında) iş yapılan işyerleri
- a-Sahiplerince kiraya vererek gelir temin etmek zorunda olan mülkler
b- Sahiplerince mülklerini satmak niyetinde olanların tespiti
- V) a- Gülsanda iş yapmaya ( ticaret, teşhir, vbb ) devam etmek zorunda olanlar.
b-Gülsanda kendi işyerini ( ticaret, teşhir) yapmak isteyenler
c-Mülkünü kat karşılığı yöntemi ile değerlendirmek isteyenler
- VI) a-Belediyenin organize edeceği yeni küçük sanayi sitesine gitmek isteyen mülk sahipleri
VII) b-Yeni kurulacak küçük sanayi sitesine gitmek isteyen gülsan kiracıları
Netice itibari ile bazı maddeler halinde sunduğum bir çalışma ile bu alanın bir nevi röntgeninin çekilmesi gerekli. Zaten bu konuda bilirkişi heyetinin eleştirisi ve önerisi raporlara yansımıştır.
Yazılarımı yazarken Gülsan ile ilgili memuriyet geçmişim, mesleki tecrübem haricinde mahkeme kararlarına esas olan bilirkişi raporlarından da yararlandım.
Peki, bu alanın kamulaştırma maliyeti nedir. Bu konuda belediyenin niyeti ve teşebbüsleri vatandaşta çok büyük infial yaratmıştır. Belki de büyük hoşnutsuzluğun nedeni kamulaştırma için düşünülen bedellerdir.
Yıllarca iş olarak emlak değerlendirme işi yaptım. Mahkemelerde bu konuda da bilirkişi oldum. Genellikle rayiç değerin kamulaştırma bedeli olacağı kabul edilir..
Rayiç değer de piyasa şartlarında alınıp satılan değerdir. Satıcının özel ekonomik halleri bu değeri çoğu kez dalgalı hale sokar. Bunun yerine resmi kurumların mülk satış değerleri daha gerçekçi olur.
Diğer konu da belediyelerin maalesef genellikle yaptığı değer düşürme operasyonudur. Tüm hizmetler ve imar planı yapma onama kararları belediyenin yetkisi olduğu için kamulaştırma niyetine hazırlık olarak operasyon başlatılarak imar planları ile mülkü kullanılamayacak hale getirir. Hizmetleri aksatır, Fiziki engel koyar. Neticede rayiç değer düşer.
Maalesef Gülsanın başına bu hoş olmayan hal gelmiştir. Meslek hayatında yaptığım bilirkişiliklerde bu tür olaylarla karşılaşmıştım.
Mahkemelerin ehemmiyeti işte bu tür haksızlıklarda alacağı kararlarda anlaşılıyor. Elbette hem idareye, hem kente ve hem de vatandaşa yazık oluyor. Hele hele imar planı değişikliği zorunlu olmayıp, keyfi ise. Zorunlu hallerde, kamu menfaati zarar görecek durumlarda zaten hızlı kamulaştırma yapılır.
Gariplik şurada '' kurda kuzu teslim etmek '' deyimi tam bu iş için kullanılır. Belediye niyetli. Tüm yetki idarede. Bin bir bahane bulur. Bir dava kaybeder arkadan dolanır başka türlü plan yapar. Mülkünün değerini düşürmek için elinden geleni yapar. Vatandaşı bıktırır. Siteyi köhne hale sokar. Bütün kötülükleri yapar, daha doğrusu yapmaya teşebbüs eder. Bütün bunları kent adına yaptığını ifade eder.
Gerçekten de Gülsan hem ön görünüm ve hem de tepeden çatı görünümü çok çirkindir. Hele geceleri sanki korku tüneli sahası gibidir.
Esas maharet hem güzelliği hem de ticareti temin edecek projeyi ve uygulama yöntemlerini ortaya koyabilmektir. Bu yazı serimin amacı eleştirmek değildir.
Doğru proje için yol aramak olarak görülmelidir. Uygulaması hayal ötesi olan görseller ile zaman kaybetmeye de Samsun'un tahammülü yoktur.
Projenin ayakları sağlamca yere basmak zorundadır. Hiçbir paydaş göz ardı edilemez. Nasıl mı gelecek yazımda.
Hoşçakalın
